روند تبدیل دفاتر به مسکن
یکی از موضوعات داغ کنونی در صنعت ساخت‌وساز و املاک، مسئله تبدیل دفاتر به مسکن است. این موضوع عمدتاً به دلیل نرخ‌های بی‌سابقه خالی بودن دفاتر است که به دلیل همه‌گیری ویروس کرونا به سطحی تاریخی رسیده و آخرین بار در رکود اقتصادی سال ۲۰۰۸ مشاهده شده بود.
طبق گزارش نیویورک تایمز (اما گلدبرگ، ۲۷ دسامبر ۲۰۲۲)، تقریباً یک میلیارد فوت مربع از فضای دفاتر خالی در سراسر کشور وجود دارد که به دنبال اجاره‌کننده است. تنها در شهرستان لس‌آنجلس، طبق گزارشی از مؤسسه RAND که در مارکت‌پلیس (۱۳ مارس ۲۰۲۳) به آن اشاره شده، ۲۳۰۰ ملک تجاری وجود دارد که می‌توانند بین ۷۲،۰۰۰ تا ۱۱۳،۰۰۰ واحد مسکونی ایجاد کنند.
یکی دیگر از عواملی که این بحث را به پیش می‌برد، تقاضای بسیار بالای ثبت‌شده برای مسکن است. اجاره‌ها همچنان بالا هستند و در بسیاری از مناطق حتی در حال افزایش می‌باشند، در حالی که ما با کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه مواجه هستیم. با اینکه کارمندان ممکن است از ساختمان‌های مرکز شهر در بسیاری از شهرها خارج شده باشند، تقاضا برای سکونت در مراکز بزرگ شهری همچنان وجود دارد.
اما آیا این فقط یک بحث است؟ به هیچ وجه. پشت این گفتگو، فعالیت‌های زیادی در حال انجام است.
طبق تحقیقات انجام‌شده توسط انجمن توسعه املاک تجاری (NAIOP)، از سال ۲۰۱۰ تاکنون، ۸۸۵ ساختمان اداری در سراسر ایالات متحده به واحدهای مسکونی چندخانواری تبدیل شده‌اند. بر اساس گزارش گروه املاک CBRE، بین سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۱، ۲۱۸ دفتر در سراسر کشور تبدیل شده‌اند، یعنی تقریباً ۳۶ مورد در سال. حدود ۴۰ درصد از این تبدیل‌ها مربوط به واحدهای مسکونی چندخانواری بوده‌اند که ۱۳،۴۲۰ آپارتمان ایجاد کرده‌اند. تا دسامبر ۲۰۲۲، شاهد افزایش جزئی بوده‌ایم، با ۴۲ پروژه تبدیل دفتر تکمیل‌شده و ۲۱۷ پروژه برنامه‌ریزی‌شده برای سال ۲۰۲۳.
با توجه به نیاز مبرم فعلی به مسکن بیشتر، این به نظر پیشرفت خوبی میرسد. بنابراین، چه مزایا و معایبی برای توسعه‌دهندگان و برنامه‌ریزان شهری در پذیرش پروژه‌های تبدیل بیشتر وجود دارد؟
مزایای بالقوه تبدیل دفاتر به مسکن
در صدر این فهرست، مزایای فراوان پایداری و کاهش اثرات کربنی ناشی از بازسازی ساختمان‌های موجود، به‌جای پروژه‌هایی که شامل تخریب و ساخت‌وساز جدید میشوند، قرار دارد. کاهش ساخت‌وسازهای جدید به نفع سیاره است: هم‌اکنون ۷ درصد از انتشار CO2 جهانی ناشی از تولید سیمان است.
مزیت مشابه دیگری برای محیط‌زیست، تبدیل ساختمان‌های قدیمی به کاربری جدید و افزایش طول عمر کلی یک ساختمان است.
توسعه‌دهندگان اغلب می‌توانند انتظار زمان تکمیل سریع‌تر و هزینه‌های کمتر مواد و نیروی کار را نسبت به پروژه‌های ساخت‌وساز جدید داشته باشند.
تبدیل فضای خالی به مسکن به رفع نیاز فوری به مسکن کمک می‌کند، به‌ویژه در مناطق ساخته‌شده‌ای که دیگر فضای توسعه‌نیافته در دسترس نیست.
مالکان ساختمان‌ها از پرداخت اجاره و درآمدهای اجاره‌ای در ساختمان‌هایی که خالی و بدون درآمد از کاربری اداری هستند، بهره‌مند میشوند.
تبدیل فضاهای اداری به مسکن می‌تواند به بازگشت جنب‌وجوش به مناطق تجاری خالی کمک کند و مالیات‌ها و درآمدهای تولیدشده توسط کسب‌وکارها (مانند فروشگاه‌ها و رستوران‌ها) در مناطق اطراف فضاهای اداری بلااستفاده را افزایش دهد.
بازسازی ساختمان‌های تجاری می‌تواند از روند تبدیل مناطق تجاری تک‌منظوره به مناطق چندمنظوره (زندگی، کار و سرگرمی) حمایت کند و مانع از تبدیل این مناطق به شهرهای متروکه شود.
ملاحظات در تبدیل فضاهای تجاری به مسکن چندخانواری
از میان تعداد تخمینی کنونی ساختمان‌های اداری کم‌استفاده یا خالی، تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد از آنها واقعاً به‌عنوان گزینه‌های مناسب برای تبدیل به مسکن شناخته میشوند، به دلایل متعدد.
- هزینه بازسازی: طبق برآوردهای NAIOP، تبدیل‌ها معمولاً ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزان‌تر از ساخت ساختمان‌های آپارتمانی جدید هستند. بااین‌حال، این بستگی به ویژگی‌های منحصربه‌فرد هر ساختمان دارد.
- بازگشت سرمایه (ROI): در هر بازار خاص، بازده احتمالی تبدیل یک ساختمان و درآمد اجاره از آپارتمان‌ها ممکن است آن‌قدر بالا نباشد که هزینه‌های بازسازی را پوشش دهد. بااین‌حال، این موضوع در صورتی که فضای اداری برای مدت طولانی خالی بوده و هیچ درآمدی تولید نکرده باشد، کم‌اهمیت می‌شود.
- ویژگی‌های طراحی ساختمان: بسیاری از سیستم‌های مکانیکی، الکتریکی، تهویه مطبوع (HVAC) و لوله‌کشی ساختمان‌های تجاری ممکن است نیاز به تعویض، بازطراحی یا جابه‌جایی از یک مکان مرکزی برای استفاده مستقل واحدها داشته باشند.
- شکل ساختمان: آیا فضای هر طبقه به‌طور منطقی می‌تواند به اتاق‌های مناسب تقسیم شود؟ آیا ساختار طبقه بسیار عمیق است و مرکز ساختمان بیش از حد از پنجره‌ها فاصله دارد؟
- امکانات موجود ساختمان: آیا تعداد کافی آسانسور، راه‌پله، درب، فضای باز یا پارکینگ زیرزمینی وجود دارد؟ ایجاد یا جابه‌جایی این ویژگی‌ها می‌تواند پرهزینه باشد.
- ویژگی‌های معماری جالب: ساختمان‌هایی که دارای ویژگی‌های معماری منحصربه‌فرد هستند، برای بازسازی جذاب‌تر به نظر می‌رسند. اما متأسفانه، این ویژگی‌ها معمولاً منجر به تبدیل واحدها به مسکن‌های گران‌تر میشوند و نیاز فعلی به مسکن مقرون‌به‌صرفه را برطرف نمی‌کنند.
- موانع قانونی: ممکن است محدودیت‌های قانونی مربوط به تغییر کاربری و قوانین منطقه‌بندی از سطح شهری تا قوانین شهرستانی وجود داشته باشد. در کالیفرنیا، برای مقابله با بحران مسکن، قوانینی مانند "آیین‌نامه استفاده تطبیقی لس‌آنجلس" در سال ۱۹۹۹ تصویب شد تا تبدیل ساختمان‌های خالی و کم‌استفاده مرکز شهر به مسکن و هتل را تسهیل کند. همچنین، لایحه دیگری به نام "قانون تبدیل دفتر به مسکن" در کالیفرنیا معرفی شده که قصد دارد برنامه‌ریزی و صدور مجوز این پروژه‌ها را تسریع کرده و بخشی از هزینه‌ها را تأمین کند. همچنین این قانون الزام می‌کند که ۱۰ درصد از واحدهای نهایی به ساکنان کم‌درآمد یا با درآمد متوسط اختصاص داده شود.
نقش کلیدی پنجره‌ها
این مسئله چه تأثیری بر صنعت شیشه و پنجره دارد؟ پنجره‌ها بدون شک از مرحله طراحی تا تکمیل این پروژه‌های تبدیل نقشی حیاتی ایفا می‌کنند.
عمق پلان‌ها
یکی از عوامل تعیین‌کننده در ارزیابی مناسب بودن یک ساختمان برای تبدیل به مسکونی، عمق پلان‌های ساختمان است، یعنی فاصله پنجره تا هسته داخلی. پلان‌های عمیق به این معناست که نور طبیعی به سختی می‌تواند به اکثر فضاهای داخلی برسد، به‌ویژه زمانی که مرکز ساختمان فاصله زیادی از پنجره‌ها دارد و فضای باز به آپارتمان‌ها و اتاق‌های دیواردار تقسیم می‌شود. نیاز به نور طبیعی برای ساکنین مسکونی با نیازهای مستاجران تجاری متفاوت است، زیرا نور طبیعی برای دفاتر یا فضاهای اشتراکی همیشه ضروری نیست.
پنجره‌های بازشو
در بسیاری از شهرها، ساختمان‌های مسکونی باید پنجره‌های بازشو داشته باشند و قوانین املاک اغلب یک اتاق خواب را به‌عنوان اتاقی با پنجره بازشو تعریف می‌کنند. در بسیاری از ساختمان‌های تجاری، پنجره‌ها بازشو نیستند یا بخشی از یک سیستم نمای دیواری بسته (Curtain Wall) هستند. در صورت تبدیل احتمالی یک ساختمان با پلان‌های کم‌عمق، تقریباً می‌توان اطمینان داشت که پنجره‌ها باید به نسخه‌های قابل‌عملکرد به‌روزرسانی و جایگزین شوند.
عایق صدا
از آنجا که ساختمان‌های مناسب برای تبدیل معمولاً در مناطق شلوغ با حجم بالای نویز خارجی قرار دارند، تعویض پنجره‌ها برای اطمینان از عملکرد صحیح، فرصتی عالی برای بهبود عایق صدا نیز فراهم می‌کند. هیچ مستاجری علاقه ندارد در فضایی زندگی کند که شامل صدای ترافیک، آژیرها یا حتی شرایط آب‌وهوایی شدید باشد. انتخاب پنجره‌های مناسب با رتبه‌بندی STC (کنترل انتقال صدا) می‌تواند از ورود نویز به محیط مسکونی جلوگیری کند.
حریم خصوصی و امنیت
موقعیت ساختمان‌های تجاری در مناطق شلوغ می‌تواند چالش‌هایی در ارتباط با حریم خصوصی و امنیت ایجاد کند. اگرچه همه از مزایای نور طبیعی قدردانی می‌کنند، اما اگر پنجره‌های یک ساختمان نتوانند حریم خصوصی ساکنان را تأمین کنند، توسعه‌دهندگان می‌توانند این مشکل را با نصب نوع مناسب پنجره‌ها برطرف کنند. این مسئله به‌ویژه در طبقات پایین که از بیرون قابل مشاهده هستند، اهمیت دارد. پنجره‌ها می‌توانند راه‌حل‌های مختلفی برای حریم خصوصی ارائه دهند، از جمله نصب سایه‌بان‌های خارجی، فیلم‌های مات‌کننده، یا پنجره‌های هوشمند دینامیک که می‌توانند با یک سوئیچ شفافیت را کنترل کنند.
با انتخاب گزینه‌های مناسب شیشه، توسعه‌دهندگان می‌توانند شیشه‌هایی نصب کنند که راه‌حل‌های امنیتی ارائه دهند، از جمله جلوگیری از شکستگی، ورود غیرمجاز، نقاشی‌های دیواری (Graffiti)، یا آسیب به واحدهای همکف.
خلاصه
تعداد قابل‌توجهی ساختمان وجود دارد که پتانسیل تبدیل شدن را دارند و تقاضا برای مسکن چندخانواری بالا است و پیش‌بینی می‌شود همچنان بالا باقی بماند. تبدیل ساختمان‌های اداری موجود به مسکن نسبت به ساخت‌وساز جدید، به‌ویژه در صورت نیاز به تخریب، بسیار پایدارتر است. این تبدیل‌ها و بازسازی‌ها راهی عملی برای پاسخگویی به تقاضای بالای فعلی بازار فراهم می‌کنند و در عین حال انتشار گازهای گلخانه‌ای را کاهش داده یا از آن جلوگیری می‌کنند.
انتخاب یک ساختمان اداری به‌عنوان گزینه مناسب برای تبدیل به مسکونی عمدتاً باید بر اساس ویژگی‌های خاص آن ساختمان باشد. ابعاد پلان‌ها، سن، طراحی و اندازه ساختمان، پتانسیل آن را برای تبدیل تجاری به مسکونی تحت تأثیر قرار می‌دهند. فاصله پنجره تا هسته ساختمان نیز یک عامل مهم است و انتخاب صحیح شیشه می‌تواند به موفقیت بازسازی ساختمان کمک کند.
