☑تغییر کاربری موضوعی متفاوت از حکم مقرر درصد تعیینی نسبت به تفکیک و افزار ملک است که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تا سقف ۷۵ / ۴۳ تعیین گردیده است. در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، درصد یا مبلغ این موضوع بسته به تغییر صورت گرفته و ارزش افزوده ایجاد شده برای ملک دارد که نیاز به مصوبه شورای شهر در این خصوص دارد و فقاد سقف قانونی است و جتی برخی شهرداری ها تا ۷۰ درصد زمین شخص را نیز مطالبه می نمایند! این میزان هر ساله در دفترچه عوارض شهرداری ها درج می گردد.
برای مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.
⛔یک باب مغازه در جهت تعریض خیابان به طور کامل از سوی شهرداری تخریب شده و هم اکنون خیابان می باشد شهرداری در زمان تخریب یعنی سال ۱۳۶۴ با مالک توافق کرده اند که به همین متراژ زمین از یک منطقه دیگر شهر به مالک بدهد که تاکنون زمین مورد نظر تحویل مالک نشده است .
☑اعطای زمین معوض و تعهد به دادن آن قانونی است و در کلیه مقررات مربوط به تملک از جمله قانون نحوه خرید اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ۱۳۵۸ در مراحل و فرآیند تملک نسبت به اعطای معوض با رضایت و توافق مالک و ذی نفع تصریح دارد.
با عنایت به مراتب، و اصاله اللزوم و اصاله البقای قرارداد لازم الاتباع مذکور وفق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، ذی نفع باید به عنوان الزام به ایفای تعهد علیه شهرداری مربوطه وفق توافقنامه در دادگاه عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد طرح دعوی نماید.
☑۱٫ اخذ عوارض آتش نشانی از شهروندان قانونی است (امید است که مبالغ دریافتی در محل خود مصرف گردد.)
۲٫ ایجاد فضای سبز و انجام آماده سازی معابر از جمله وظایف شهرداری است که حق اخذ عوارض در این خصوص وجود ندارد و معترض باید شکایت خود را در کمیسیون ۷۷ مطرح نماید.
⛔محدوده اجرایی قانون نوسازی و عمران شهری سال ۱۳۴۷ محدوده شهر است نه حریم. حال عوارض تمدید پروانه ساختمانی که به استناد ماده ۲۹ قانون مذکور غیرقانونی اعلام شده و فقط تمدید پروانه مشمول افزایش عوارض نوسازی است و این موضوع در ساخت و سازهای واقع در حریم جریان ندارد آیا امکان اخذ عوارض تمدید پروانه در حریم شهر وجود دارد؟
☑به استناد ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت سال ۱۳۸۰ دریافت و اخذ هر گونه وجه از اشخاص نیاز به نص صریح دارد که این موضوع در خصوص اخذ عوارض تمدید از ساخت و سازهای واقع در اراضی در حریم شهر وجود ندارد. از سوی دیگر عوارض تمدید پروانه در آرای متعدد هیأت عمومی غیرقانونی شناخته شده است و امر غیرقانونی فاقد مرز جغرافیایی است.
مشاوره حقوقی امور شهرداری
لذا امری که در محدوده شهر غیرقانونی است در خارج از محدوده و در حریم نیز به طریق اولی یا با قیاس، غیرقانونی است گرچه شهرداری نتواند برای تمدید پروانه ذی نفع مبلغی را به عنوان عوارض نوسازی دریافت نماید. ضمن اینکه یکی از دلایل اعلام شده برای ابطال عوارض تمدید پروانه ماده ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری می باشد و با انتفای آن علل دیگر پابرجاست مانند لزوم ارائه خدمات در ازای دریافت عوارض لذا در خارج از محدوده شهر و نسبت به ساخت و سازهای خارج از حریم شهر نیز در صورت صدور پروانه، اخذ عوارض تمدید پروانه قانونی نیست.
☑۱) مستأجر ذی نفع اعتراض به رأی می باشد البته به نظر منظور مستأجری به عنوان ذی نفع است که در زمان صدور رأی مستأجر باشد اما در هر حال آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص مطلق است و شامل تمامی مستأجرین ملک می گردد که می توانند معترض رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باشند. {رأی هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۲۱۵ – ۲۰/۶/۱۳۶۹ }
۲) مستأجر می تواند به عنوان معترض ثالث نسبت به رأی صادره از دیوان عدالت اداری اعتراض نماید. این اعتراض باید در دیوان عدالت اداری صورت بگیرد و اعتراض ثالث نسبت به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ در خود کمیسیون پیش بینی نشده است و در این خصوص خلأ قانونی وجود دارد.
۳) همچنین مستأجر می تواند مستقلا از رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری اقدام به طرح شکایت کند. اگر شعبه در این خصوص رأیی مغایر رأی قبل صادر نماید رأی اخیر ملاک است زیرا رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ با این شکایت نقض شده و از بین می رود و دیگر رأیی باقی نمی ماند تا به موجب رأی قطعی دیگر قابلیت اجرایی داشته باشد. در مقابل می توان گفت موضوع از مصادیق لزوم ارجاع به هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است.
مشاوره حقوقی و حل مشکلات امور شهرداری شما
سوال
با عنایت به تخلفات صورت گرفته در احداث بنا، کارشناس رسمی دادگستری سایه اندازی به ملک همسایه را احراز نموده و باتوجه به عدم تخصص کافی، درمورد افت قیمت اظهارنظری ننموده است. حال سوال این که معمولا در افت قیمت چه مبلغی تعیین میکنند؟
جواب
ضرر ناشی از سایه اندازی و به عبارتی محرومیت از نور خورشید طبق یک رویه قضایی قابلیت برآورد و تقویم ریالی به نحو متقن ندارد لذا دعوی به همین دلیل از نظر برخی محاکم مردود است.
البته که نظریه قابلیت جبران خسارت ناشی از افت قیمت ملک و کاهش رغبت خریداران برای خرید، منطبق بر عدالت است چرا که وصف نورگیر بودن ملک موجب افزایش عرفی قیمت است و این مابه التفاوت می تواند مبنای نظر کارشناسی قرار بگیرد.
سوال
بند ١٤ ماده ٨٠ قانون شوراهاى شهر و تبصره آن، تصویب معاملات شهرداریها را از وظایف و اختیارات شورا قرار داده است.
اما در خصوص ضمانت اجراى معاملاتى که شهردارى بدون اجازه و تصویب شورا انجام داده است سخنى به میان نیاورده، از نظر شما ضمانت اجرای آن چیست؟
جواب
به نظر ما قرارداد شهرداری بدون رعایت بند ۱۴ ماده ۸۰ قانون اصلاحی شورای شهر، باطل است به عبارتی می توان گفت قراردادهای شهرداری نیاز به دو قبول دارد که قبول شورا علاوه بر شهرداری نیز رکنی از معامله است یا حداقل شرط ترتب اثر قرارداد می باشد که بدون آن شرط، قرارداد فاقد اثر خواهد بود. آرایی نیز در رویه قضایی در رابطه با باطل بودن این نوع قرارداد بدون تصویب شورای شهر صادر شده است. مصلحت عمومی و قاعده رعایت صرفه و صلاح و همچنین تفسیری که عبث نبودن مقرره قانونی و نظارت شوراها را اقتضا کند چنین تفسیری را اقتضا دارد.
از مغهوم ماده ۶۵۱ ق. مدنی چنین بر می آید که اگر برای ادای قرض به وجه ملزمی اجل تعیین نشده باشد مقرض می تواند هرگاه بخواهد طلب خود را از مقترض بخواهد. از سوی دیگر همه پذیرفته اند که مقترض در پرداخت دین آزاد است و هر زمان که بخواهد می تواند آن را بپردازد و حتی اختیار دارد بجای مثل مالی که به او تملیک شده است عین آن را به مقرض پس بدهد. بنابراین ممکن است ادعا شود که قرض در حقوق مدنی ما عقدی جایز است و دو طرف را پایبند نمیسازد.
ولی این ادعا را نباید پذیرفت زیرا مقصود از لازم بودن عقد این است که دو طرف به مفاد آن پایبند باشند و نتوانند پیمانی را که بسته اند بر هم زنند. مفاد هقد قرض این است که مالی به مقترض تملیک شود و او ملتزم باشد که مثل آنچه را به وام گرفته پس بدهد.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.
این آثار را هیچ یک از دو طرف نمی توانند از بین ببرند. مورد قرض به وام گیرنده تملیک شده و مال او است و به همین جهت وام دهنده حق ندارد عین آن را از او بخواهد. مقترض نیز حق ندارد از پرداخت مثل مالی که گرفته است خودداری کند یا تملیک انجام شده را برهم بزند. درست است که وام گیرنده میتواند عین مالی را که به او تملیک شده است در مقام تادیه طلب به وام دهنده دهد ولی این اختیار به معنی امکان فسخ عقد قرض نیست.
عقد قرض
زیرا هر مدیونی در انتخاب مصداق مالی که برای ادای دین میپردازد آزاد است پس می تواند مث مالی را که به او تملیک شده انتخاب کند و به طلبکار بدهد.امکان رجوع وام دهنده برای مطالبه مثل مالی که به وام گیرنده پرداخته است منافاتی با ازوم عقد قرض ندارد.
زیرا مبنای پیمان دو طرف این است که مقترض مدیون رد مثل مال شود و او نیز مانند هر مدیون دیگر باید پس از رجوع طلبکار آن را بپردازد. مگر اینکه مهلت ویژه ای برای پرداختن دین شرط شده باشد.
همانگونه که اشاره شد تملیکی بودن قرض به کلی آن را از مفهوم عاریه دور ساخته است. در عاریه مالکیت عاریه دهنده محفوظ می ماند و مستعیر مأذون می شود تا از مال او استفاده کند. به همین جهت مستعیر حق ندارد مال مورد عاریه را تلف کند باید آن را به عنوان امین معیر نگاه دارد و هرگاه مالک بخواهد آن را پس بدهد. پس طبیعی است که عاریه تنها در مورد اموالی ممکن است که انتفاع از آنها با بقای عین ممکن باشد و در اثر بهره برداری از بین نرود. ( مواد ۶۳۵ و ۶۳۷).
ولی در قرض مال موضوع قرارداد به مقترض تملیک می شود. او برای مصرف کردن و از بین بردن وام میگیرد و مانند هر مالک دیگر حق دارد آنچه را به دست آورده از بین ببرد و به دلخواه در آن تصرف کند. تعهد وام گیرنده برخلاف مستعیر ناظر به حفظ مال و رد عین آن نیست. ملتزم میشود که مثل آنچه را وام گرفته است به مقرض بدهد. بنابراین گرفتن عین مالی که به وام گیرنده انتقال یافته به منزله سلب مالکیت و تصرف در مال دیگران است. و به همین دلیل نیز خواهیم دید که عقد قرض برخلاف عاریه در حدود مفاد خود عقدی لازم است یعنی پس از تحقق عقد وام دهنده تنها حق مطالبه مثل مال را دارد و عین به ملکیت قاطع وام گیرنده در می آید.
از مجموعه مقالات موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در صورت سوال در مورد این مطلب یا وکیل حقوقی با ما در تماس باشید.
https://forums.huduser.gov/member.php?action=profile&uid=184744
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۷۷۹ – ۲۹/۸/۱۳۹۷ با تفکیک قائل شدن در موضوع چنین بیان داشته:
رأی ھیأت عمومی «با توجه به اینکه مطابق تبصره ماده ۵۴ قانون شهرداری تفویض اختیار در خصوص صدور پروانه و پایان کار صرفاً به معاونین یا سایر مسئولان شهرداری مجاز است و تفویض آن به دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی منع شده است و در تفاهم نامه مورخ ١٣٨۵/٩/١٣ شهرداری چادگان و سازمان عمران زاینده رود اختیار صدور پروانه و پایان کار به سازمان عمران زاینده رود تفویض شده که این تفویض مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات است، بنابراین بند یک تفاهم نامه صرفاً در این قسمت و رأی ١٣٩٠/٨/١١ هیأت حل اختلاف و رسیدگی به شکایات شوراھای اسلامی استان اصفھان مستند به بند ١ ماده ١٢ و ماده ٨٨ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ١٣٩٢ ابطال می شود.
رای کمیسیون ماده ۱۰۰
باید توجه داشت که به استناد تبصره ماده ۵۴ قانون شهرداری تفویض اختیار شهردار در خصوص صدور پروانه ساختمانی و سایر وظایف، تنها به معاون یا به سایر مسئولان شهرداری مجاز بوده و تفویض این اختیار به دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی مجاز نیست.
جواب
با عنایت به اینکه کاربری خدماتی جزء طرح های عمومی و عمرانی موضوع ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ۱۳۶۷ قرار ندارد لذا امکان الزام شهرداری به صدور پروانه با کاربری مجاورین نیز وجود ندارد. از سوی دیگر طرح دعوا علیه کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری راجع به تغییر کاربری در این خصوص، در دیوان عدالت اداری نیز معمولاً منتج به نتیجه نخواهد شد.
آیا می دانید
صرف پرداخت عوارض از سوی مودی موجبی جهت عدم رسیدگی کمیسیون به ادعای شاکی نبوده و اعضای کمیسیون می بایست نفیا یا اثباتا نسبت به عوارض متعلقه اظهارنظر نمایند.
ایا میدانید
در آرای کمیسیون ماده صد باید مبنا و منشأ عوارض و نوع مصادیق عوارض باید مشخص باشد و مجمل بودن رأی از موجبات نقض آن است
سوال
شخصی مالکیت اعیانی ملکی را دارد و مالکیت عرصه متعلق به شخص دیگری است هم اکنون اعیانی ملک به لحاظ فرسودگی در حال تخریب است لذا مالک اعیانی قصد دارد از شهرداری پروانه ساخت بگیرد.
جواب
برخی اعیانی ها قابلیت صدور سند مجزی دارد اما در هر حال با فرض اثبات مالکیت برای صاحب حق اعیانی با توجه به شراکت آنها در مورد مال باید قواعد شرکت مدنی در آن رعایت گردد و بدون رضایت صاحب عرصه قابلیت تجدید بنا وجود ندارد.
ضمن اینکه تخریب اعیانی موجب سقوط حق صاحب اعیانی نیست.
سوال
جواب
صرف نظر از تردید در صلاحیت کمیسیون ماده صد در مانحن فیه، نسبت به این موضوع شهرداری امکان طرح شکایت کیفری ندارد.
در صورت سوال در مورد این مطلب و یا وکیل حقوقی برای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به صورت تضمینی باموسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در تماس باشید.
درخواست صدور دستور موقت ممکن پیش از طرح شدن اصل دعوا ، ضمن اقامه دعوا و یا پس از آن صورت گیرد از صور مذکور معلوم است که دستور موقت اقدامی است که به تبع اصل دعوا درخواست می شود.
برای مثال اگر ملک خواهان در ید خوانده باشد و خوانده نسبت به آن تعدی و تفریط نماید از آن جا که دادرسی ممکن است به درازا بکشد و تا آن موقع ملک در معرض خرابی قرار گیرد می توان با گرفتن دستور موقت خوانده را از تعدی و تفریط بازدارد.
نمونه درخواست صدور دستور موقت
موضوع دستور موقت و اصل دعوا نمیتواند واحد باشد زیرا در غیر این صورت در اجرای دستور موقت به ناچار خواسته دعوا باید در اختیار خواهان قرار گیرد . هرچند ممکن است که این امکان وجود دارد که به موجب دستور موقت مالی توقیف شود اما مال توقیف شده به خواهان داده نمس شود بلکه این امر مستلزم حکم قطعی و اجرای آن است.
دستور موقت باید دارای پایان باشد چرا که موقتی است ، با دستور موقت نباید اقدامی را به گونه ای همیشگی مقرر نمود و یا اقدامی را مقرر کرد که ماهیت همیشگی دارد. پس نمیتوان دستور موقتی صادر کرد که موجب آن انجام تعمیرات اساسی لحاظ شود یا رد مال به خواهان و… در آن مقرر شود ، بلکه میتوان اقدامات لازم جهت جلوگیری از تخریب بنا ، جلوگیری از نقل و انتقال و … تا تعیین تکلیف اصل دعوا مقرر نمود.
نمونه رای دستور موقت
دستور موقت زمانی صادر می شود که دادگاه فوریت را احراز کند و این احراز فوریت از وجوه تفاوت با نهادهای مشابه است.
فوریت یعنی کارهایی است که باید بدون مهلت تکلیف آن تعیین شود تشخیص فوری بودن موضوع درخواست با دادگاهی می باشد که صلاحیت رسیدگی به درخواست را دارد .
نمیتوان معیار دقیقی ارایه داد ولی میتوان گفت که زمانی موضوع درخواست فوریت دارد که اگر درخواست دستور موقت پذیرفته نشود پیش از اینکه حکم در اصل دعوا صادر شود به متقاضی دستور، خسارتی خطیر و قریب الوقوع وارد خواهد شد.
تامینی که از ذینفع گرفته می شود برای این است که از محل آن خساراتی که ممکن است از اجرای دستور موقت به طرف وارد آید در صورت استحقاق وی ، جبران شود. دادگاه باید میزان میزان تامین را تعیین کند و آن را به متقاضی ابلاغ کند دادگاه نمیتواند بدون گرفتن تامین از ذینفع قراردستور موقت صادر کند ولی در دعاوی تصرف و دعاوی خانواده تامین گرفته نمیشود.
دستور موقت علی القاعده تا صدور رای نهایی پابرجا می ماند و با صدور رای بدوی حتی اگر علیه خواهان باشد منتفی
نمیشود مگر اینکه در دادگاه تجدید نظر با اعتراض طرف فسخ شود که البته درباره دعاوی تصرف اینگونه نیست.
که البته در دعاوی تصرف و همچنین در امور خانواده این شرط منتفی است.
از مجموعه مقالات موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در صورت سوال در مورد این مطلب یا وکیل حقوقی وکلای ما آماده پاسخگویی به شما میباشند لطفا با ما تماس بگیرید.
بهصورت تقدیم دادخواست: در این خصوص برای عدم تضییع حقوق معترض، اعتراض بهٌصورت کتبی و به هرنحو که باشد از طرف اداره ثبت پذیرفته میشود و چنانچه در مهلت قانونی صورت گرفته باشد، به مرجع صالح که همان دادگاه است ارسال میشود.
بهصورت تقدیم گواهینامه جریان دعوا: در این خصوص چنانچه بین متقاضی ثبت و شخصی که قصد اعتراض دارد قبل از انتشار نخستین آگهی نوبتی، دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده باشد که در جریان رسیدگی نیز باشد دیگر نیازی به قدیم دادخواست نیست و گواهی از جریان پرونده کفایت میکند.
سوال و جواب شهردادی
بنده در ملک خودم دفتر ازدواج و طلاق دایر کردم شهرداری رباط کریم اخطار داده و ما را موظف و مکلف به پرداخت عوارض کسب کرده است.
آیا این تکلیف قانونی است یا خیر؟
سوال بعد اینکه که ازکجا باید متوجه شد که عوارض تعیین شده درست و قانونی بوده سلیقه ای نیست و کجا میتونم اعتراض کنم؟