همه چی اینجا پیدا میشه

کلیه مطالب برتر جهان

همه چی اینجا پیدا میشه

کلیه مطالب برتر جهان

همه چی اینجا پیدا میشه

برترین مطالب از سراسر جهان

طبقه بندی موضوعی

۲ مطلب در تیر ۱۳۹۸ ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

رهن مال منقول

رهن مال منقول
آیا برای هر حقی میتوان رهن داد؟ 
در قانون مدنی برای حقی که بتوان جهت تضمین آن رهن داد دو شرط مهم بیان شده :

۱- حق بر ذمه قرار گرفته باشد یعنی شخص در برابر دیگری مدیون شده باشد تا بتواند برای اعتماد طلبکار به پرداخت دین مالی را در رهن او بگذارد.

۲- این حق بر ذمه باید جنبه مالی داشته باشد و بر حق بر ذمه قرار گرفته باشد. 

از دیدگاه دیگر از آنجایی که در رهن، طلبکار باید بتواند با استفاده از حق عینی که بر موضوع دارد طلب خود را وصول کند پس موضوع دین برای دو طرف جنبه کلی و مثلی خواهد داشت تا طلبکار بتواند از محل بهای مورد رهن به آن برسد.
شایان ذکر است نمیتوان در امور اخلاقی یا عاطفی آن حق به وجود آمده را با پول مبادله کرد پس لازم است حقی که در رهن از آن صحبت میشود مال باشد یعنی جنبه مالی داشته باشد نه حقی مانند ولایت و حضانت.

نکاتی پیرامون رهن مال منقول:
۱- هدف از قبض در رهن آن است که مرتهن از حبس مورد رهن و امکان دسترسی به آن مطمین شود و این اطمینان در اموال منقول به این است که راهن ملزم به تسلیم آن گردد.

۲- در اموال منقول اگر مال مشاع باشد قبض مورد رهن جز با اذن سایر شرکا امکان ندارد.

۳- در مورد اموال منقول، از آنجا که احتمال دارد با انتقال مال وجود و یا سلامت آن مال در معرض خطر قرار گیرد پس تصرفات ناقل مالکیت مانند بیع یا هبه و صلح نافذ نیست.

۴- بنا به مستنبط از ماده ۳۴مکرر قانون ثبت علاوه بر ثبت معاملات رهنی نسبت به اموال غیر منقول رهن یا هر گونه معامله با حق استرداد دیگر نسبت به اموال منقول نیز به منظور صدور اجراییه باید به ثبت برسد.

۵- در اموال منقول نیز با انعقاد عقد و قبض مورد‌رهن، مرتهن (طلبکار) بر عین‌مرهونه (مال معینی از اموال بدهکار) حق عینی می‌یابد و زین‌پس هرگونه تصرف راهن با رعایت حق عینی مرتهن نافذ است. به عبارت دیگر، عین‌مرهونه وثیقه طلب مرتهن است و مدیون حق ندارد در آن تصرفی کند که به زیان طلبکار باشد.

۶- در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، درصورتیکه به بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند.

 

۷- سند وثیقه سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر. پس اگر عین مرهون متعلق حق شخص ثالث باشد در این حالت عقد قرض بین مدیون و طلبکار منعقد و شخص ثالث مال خود را بابت وثیقه دین مدیون به مرتهن معرفی می‌نماید و نهایتاً عقد رهن بین شخص ثالث و مرتهن منعقد می‌گردد.

 

رهن مال منقول با سند رسمی
۸- مستند به ماده ۲ آئین نامه اجرای اسناد رسمی، درخواست اجراء مفاد اسناد مزبور به شرح ذیل به عمل می آید:

الف – در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول از دفترخانه‌ای که سند را ثبت کرده است در خواست میشود. ب ـ در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد باید اصل و تصویر گواهی شده قبوض اقساطی و سند پیوست تقاضانامه به ثبت محل داده شود. در تهران تقاضانامه اجرای قبوض اقساطی به اجراء داده می‌شود. ج ـ در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به‌ اموال منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده‌است و نسبت به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند.

۹- بازداشت اموال منقول به تقاضای متعهدله و با حضور مامور اجرا و نماینده دادستان عنداللزوم با حضور نماینده نیروی انتظامی و با معرفی اموال توسط بستانکار انجام می پذیرد.

۱۰- بازاشت اموال متعلق به شهرداریها و وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی که درآمد و مخارج آنها در بودجه کل کشور منظور می‌گردد با رعایت قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین توقیف اموال دولتـی مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ و قانون راجـع به منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول متعلق به شهرداریها مصوب ۱۴/۲/۱۳۶۱ صورت می‌گیرد.

۱۱- بازداشت مال منقولی که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت می‌کند، ممنوع است.

۱۲- هرگاه متعهدله اظهارنماید که وجه نقد یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی است آن اموال و وجوه تا اندازه‌ای که با دین متعهد و سایر هزینه‌های اجرائی برابری کند بازداشت می‌شود و بازداشت نامه به شخص ثالث ابلاغ واقعی و نیز به متعهد هم طبق مقررات ابلاغ می‌شود اعم از اینکه شخص ثالث شخص حقیقی یا حقوقی و اعم از اینکه دین او حال باشد یا موجل.

 

وضعیت رهن در صورت تعدد راهن و مرتهن چگونه است؟
در فرض تعدد راهن مثلا دو نفر شریک وجود دارند که هرکدام مالک ۳ دانگ زمین هستند و هر شریک ۳ دانگ خود را در وثیقه طلبکارش میگذارد در این فرض چنانچه هر شریک بدهی خود را بپردازد سه دانگ سهم او از ملک از وثیقه آزاد خواهد شد. 
اما در فرض تعدد مرتهن که خود دارای دو فرض طولی و عرضی است در فرض طولی در این حالت ملک در وثیقه چند طلبکار به ترتیببعد از یکدیگر قرار گرفته اند. مثلا خانه ای می باشد کهدر تاریخ ۳/۱ در وثیقه طلبکاری به مبلغ ۱۰۰ میلیون و در تاریخ ۳/۲ در وثیقه طلبکاری دیگر به مبلغ ۷۰ م قرار گرفته است.

در این فرض طلبکار اول بر طلبکار دوم حق تقدم دارد یعنی اگر وثیقه را فروختیم نخست طلب طلبکار اول را می دهیم و اگر چیزی باقی ماند به طلبکار دوم پرداخت خواهد شد در وضعیت طولی چنانچه وثیقه مالی منقول باشد نمیتوان آن را بدون رضایت طلبکار اول به طلبکار دوم تسلیم نمود زیرا به زیان او میباشد و احتمال دارد طلبکار دوم آن را نابود کند.

اما در وضعیت عرضی در این حالت خانه بعنوان وثیقه همزماندر رهن چند طلبکار قرارگرفته است در این فرض اینکه وثیقه در دست چه کسی باشد باید با توافق طلبکاران باشد و اگر توافق نکردند حاکم مشخص میکند که در دست چه کسی باشد.

 

در صورت سوال در مورد رهن مال منقول و یا وکیل حقوقی با موسسه حقوقی حامی دادگستر در تماس باشید.

  • فرشاد یعقوبی
  • ۰
  • ۰

مشاوره حقوقی

⛔برای تغییر کاربری چند درصد زمین را باید به عنوان عوارض و هزینه باید پرداخت کرد؟

☑تغییر کاربری موضوعی متفاوت از حکم مقرر درصد تعیینی نسبت به تفکیک و افزار ملک است که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تا سقف ۷۵ / ۴۳ تعیین گردیده است. در خصوص عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، درصد یا مبلغ این موضوع بسته به تغییر صورت گرفته و ارزش افزوده ایجاد شده برای ملک دارد که نیاز به مصوبه شورای شهر در این خصوص دارد و فقاد سقف قانونی است و جتی برخی شهرداری ها تا ۷۰ درصد زمین شخص را نیز مطالبه می نمایند! این میزان هر ساله در دفترچه عوارض شهرداری ها درج می گردد.

 

برای مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.

 

⛔یک باب مغازه در جهت تعریض خیابان به طور کامل از سوی شهرداری تخریب شده و هم اکنون خیابان می باشد شهرداری در زمان تخریب یعنی سال ۱۳۶۴ با مالک توافق کرده اند که به همین متراژ زمین از یک منطقه دیگر شهر به مالک بدهد که تاکنون زمین مورد نظر تحویل مالک نشده است .

۱_آیا این توافق از سوی شهرداری قانونی است؟
۲_اگر قانونی است مالک تحت چه عنوانی باید طرح دعوی کند؟
۳_اگر توافق غیر قانونی است مالک تحت چه عنوانی طرح دعوی کند؟

☑اعطای زمین معوض و تعهد به دادن آن قانونی است و در کلیه مقررات مربوط به تملک از جمله قانون نحوه خرید اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال ۱۳۵۸ در مراحل و فرآیند تملک نسبت به اعطای معوض با رضایت و توافق مالک و ذی نفع تصریح دارد.
با عنایت به مراتب، و اصاله اللزوم و اصاله البقای قرارداد لازم الاتباع مذکور وفق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، ذی نفع باید به عنوان الزام به ایفای تعهد علیه شهرداری مربوطه وفق توافقنامه در دادگاه عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد طرح دعوی نماید.

⛔آیا شهرداری می تواند عوارض مصرح زیر را مورد مطالبه قراردهد؟

۱- عوارض آتش نشانی 
۲_ عوارض فضای سبز
۳_ عوارض بتن ریزی و هزینه آماده سازی معبر (کوچه ۶ متری سیمان بتن ریزی توسط ساکنین کوچه تامین شده)

☑۱٫ اخذ عوارض آتش نشانی از شهروندان قانونی است (امید است که مبالغ دریافتی در محل خود مصرف گردد.)
۲٫ ایجاد فضای سبز و انجام آماده سازی معابر از جمله وظایف شهرداری است که حق اخذ عوارض در این خصوص وجود ندارد و معترض باید شکایت خود را در کمیسیون ۷۷ مطرح نماید.

⛔محدوده اجرایی قانون نوسازی و عمران شهری سال ۱۳۴۷ محدوده شهر است نه حریم. حال عوارض تمدید پروانه ساختمانی که به استناد ماده ۲۹ قانون مذکور غیرقانونی اعلام شده و فقط تمدید پروانه مشمول افزایش عوارض نوسازی است و این موضوع در ساخت و سازهای واقع در حریم جریان ندارد آیا امکان اخذ عوارض تمدید پروانه در حریم شهر وجود دارد؟

☑به استناد ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت سال ۱۳۸۰ دریافت و اخذ هر گونه وجه از اشخاص نیاز به نص صریح دارد که این موضوع در خصوص اخذ عوارض تمدید از ساخت و سازهای واقع در اراضی در حریم شهر وجود ندارد. از سوی دیگر عوارض تمدید پروانه در آرای متعدد هیأت عمومی غیرقانونی شناخته شده است و امر غیرقانونی فاقد مرز جغرافیایی است.

 

مشاوره حقوقی امور شهرداری

 

لذا امری که در محدوده شهر غیرقانونی است در خارج از محدوده و در حریم نیز به طریق اولی یا با قیاس، غیرقانونی است گرچه شهرداری نتواند برای تمدید پروانه ذی نفع مبلغی را به عنوان عوارض نوسازی دریافت نماید. ضمن اینکه یکی از دلایل اعلام شده برای ابطال عوارض تمدید پروانه ماده ماده ۲۹ قانون نوسازی و عمران شهری می باشد و با انتفای آن علل دیگر پابرجاست مانند لزوم ارائه خدمات در ازای دریافت عوارض لذا در خارج از محدوده شهر و نسبت به ساخت و سازهای خارج از حریم شهر نیز در صورت صدور پروانه، اخذ عوارض تمدید پروانه قانونی نیست.

⛔اگر شکایت مالک در خصوص اعتراض به رأی تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ رد شود آیا مستأجر می تواند به رأی معترض باشد؟

☑۱) مستأجر ذی نفع اعتراض به رأی می باشد البته به نظر منظور مستأجری به عنوان ذی نفع است که در زمان صدور رأی مستأجر باشد اما در هر حال آرای وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص مطلق است و شامل تمامی مستأجرین ملک می گردد که می توانند معترض رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ باشند. {رأی هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۲۱۵ – ۲۰/۶/۱۳۶۹ }

 

 

۲) مستأجر می تواند به عنوان معترض ثالث نسبت به رأی صادره از دیوان عدالت اداری اعتراض نماید. این اعتراض باید در دیوان عدالت اداری صورت بگیرد و اعتراض ثالث نسبت به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ در خود کمیسیون پیش بینی نشده است و در این خصوص خلأ قانونی وجود دارد.

۳) همچنین مستأجر می تواند مستقلا از رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ در شعبه بدوی دیوان عدالت اداری اقدام به طرح شکایت کند. اگر شعبه در این خصوص رأیی مغایر رأی قبل صادر نماید رأی اخیر ملاک است زیرا رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ با این شکایت نقض شده و از بین می رود و دیگر رأیی باقی نمی ماند تا به موجب رأی قطعی دیگر قابلیت اجرایی داشته باشد. در مقابل می توان گفت موضوع از مصادیق لزوم ارجاع به هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است.

 

مشاوره حقوقی و حل مشکلات امور شهرداری شما

 

سوال

با عنایت به تخلفات صورت گرفته در احداث بنا، کارشناس رسمی دادگستری سایه اندازی به ملک همسایه را احراز نموده و باتوجه به عدم تخصص کافی، درمورد افت قیمت اظهارنظری ننموده است. حال سوال این که معمولا در افت قیمت چه مبلغی تعیین میکنند؟

جواب
ضرر ناشی از سایه اندازی و به عبارتی محرومیت از نور خورشید طبق یک رویه قضایی قابلیت برآورد و تقویم ریالی به نحو متقن ندارد لذا دعوی به همین دلیل از نظر برخی محاکم مردود است.

البته که نظریه قابلیت جبران خسارت ناشی از افت قیمت ملک و کاهش رغبت خریداران برای خرید، منطبق بر عدالت است چرا که وصف نورگیر بودن ملک موجب افزایش عرفی قیمت است و این مابه التفاوت می تواند مبنای نظر کارشناسی قرار بگیرد.

سوال

بند ١٤ ماده ٨٠ قانون شوراهاى شهر و تبصره آن، تصویب معاملات شهرداریها را از وظایف و اختیارات شورا قرار داده است.
اما در خصوص ضمانت اجراى معاملاتى که شهردارى بدون اجازه و تصویب شورا انجام داده است سخنى به میان نیاورده، از نظر شما ضمانت اجرای آن چیست؟

جواب
به نظر ما قرارداد شهرداری بدون رعایت بند ۱۴ ماده ۸۰ قانون اصلاحی شورای شهر، باطل است به عبارتی می توان گفت قراردادهای شهرداری نیاز به دو قبول دارد که قبول شورا علاوه بر شهرداری نیز رکنی از معامله است یا حداقل شرط ترتب اثر قرارداد می باشد که بدون آن شرط، قرارداد فاقد اثر خواهد بود. آرایی نیز در رویه قضایی در رابطه با باطل بودن این نوع قرارداد بدون تصویب شورای شهر صادر شده است. مصلحت عمومی و قاعده رعایت صرفه و صلاح و همچنین تفسیری که عبث نبودن مقرره قانونی و نظارت شوراها را اقتضا کند چنین تفسیری را اقتضا دارد.


در صورت نیاز به وکیل شهرداری با موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در تماس باشید.
  • فرشاد یعقوبی